Ev bazarında qiymətlər kəskin bahalaşıb, torpaq isə ucuzlaşıb
Daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər durmadan artır. Ötən ilin may ilə müqayisədə Bakıdakı mənzillərin 31 faizdən çox bahalaşması müşahidə edilib. Tələb artsa da, bazarda təklif aşağı düşüb. İlin əvvəlindən isə bazarda ümumi qiymət artımı 13.6 faiz olduğu halda, təkrar yaşayış mənzil bazarında 16.82 faiz, ilkin yaşayış mənzil bazarında isə 10.47 faiz artım müşahidə edilib.
Unvan.az-ın məlumatına görə, "MBA Consulting Group"un təkrar mənzil bazarında ötən aya dair apardığı tədqiqatda təklifin 0,7 faiz azaldığını göstərilir. Ötən ilin müvafiq ayı ilə müqayisədə isə 18,76 faiz azalma var. Bazarda hesablanmış orta qiymət isə iyun ayı ərzində 2074 dollar/kv.m-dən 2111 dollar/ kv.m-ə (1,7 faiz) qədər yüksəlib. "MBA Consulting Group"un ekspertlərinin rəyinə görə, qiymətin sıçrayışlı artmasının səbəbini son vaxtlar daşınmaz əmlak bazarında pul kütləsinin artımı, təklif portfelinin davamlı azalması, Bakı şəhərində "Sovetski" adlanan ərazidəki evlərin sökülməsi barədə verilən qərarla və mənzil tikintisi seqmentində müşahidə edilən durumla əsaslandırmaq olar. 1500-2000-ə yaxın yaşayış mənzillərinin sökülmə qərarı satışda olan evlərin qiymətinə təsirsiz ötüşməyib. Digər tərəfdən, qiymətlərin daha çox artacağı ehtimallarının əhali tərəfindən qəbul olunması ilə bağlı satıcıların ehtiyatlı tərpənməsini də demək olar. Araşdırmalar nəticəsində məlum olub ki, ay ərzində satış portfelinin çox hissəsini ucuz evlər təşkil edib ki, bu da tələbin xarakterindən irəli gəlir. Ümumilikdə, təklif portfelində bahalı evlərin payı 5,61 faiz artaraq 47,64 faiz, ucuz evlərin payı isə 4,61 faiz azalaraq 52,36 faiz təşkil edib. Burada yeni tikililər, Leninqard, "xruşovka", eksperiment, "stalinka"lar üstünlük təşkil edir. Bazarda qiyməti 85-95 min ABŞ dolları arasında olan mənzillər ən çox paya, yəni 38,2 faizə malikdir. Mənzillərin orta otaq sayı 2.3, hər otağın orta satış qiyməti 71 min ABŞ dolları, mənzilin orta qiyməti 169 min ABŞ dolları təşkil edib. Aparılan araşdırmalardan məlum olur ki, son ayda bazarda satışın artması, uyğun olaraq əmlakın ekspozisiya müddətinin azalmasına səbəb olub. Mütəxəssislərin qənaətincə, son illər ölkə iqtisadiyyatının digər seqmentlərinin heç birində nəzərə çarpacaq qiymət artımı olmadığı halda, daşınmaz əmlak bazarında fərqli dinamika müşahidə edilir. Ekspertlər bunun səbəblərini müxtəlif amillərlə izah edirlər: - Ölkə əhalisinin gəlirləri artdıqca mənzil şəraitlərini yaxşılaşdırmağa üstünlük verirlər; - Mənzil bazarında qiymət artımı bank depozit faizlərini üstələdiyindən investorlar bu bazara daha çox üstünlük verməyə meyllidirlər; - Rusiya və Ukraynada baş verən hadisələr Azərbaycan daşınmaz əmlak bazarına pul kütləsinin təzyiqinin artımına səbəb olub; - Mənzil tikintisi bazarında bazar iştirakçılarının sayı azaldıqca, süni qiymət artımı imkanları daha da çoxalır. Yeni binaların tikintisi niyə səngiyib? Təkrar mənzil bazarından fərqli olaraq ilkin bazarda aktivlik kəskin azalıb. Ekspertərin fikrincə,buna bazarda təklif sayının azalmasının nəticəsi kimi baxmaq olar. Məsələn, ötən ilin may ayında ilkin bazarda təklif olunan mənzillərin payı 700-ə yaxın olubsa, hazırda bu rəqəm 530-a qədər azalıb. Bu azalmaya səbəb kimi, uzun müddət mənzil tikintisində rentabelliyin aşağı olması və bu seqmentə investorların marağının azalmasını göstərmək olar. Artım, əsasən, bahalı mənzil bazarında müşahidə edilir. Ay ərzində iri çoxmənzilli yaşayış binalarında təklifin həcmi şəhərin III zonasında mütləq çoxluq təşkil edirsə, villa və fərdi evlərin satış portfelində IV zona üstünlük təşkil edib. Yaranmış vəziyyət isə son nəticədə həm əhalinin sıxlığının bu zonada artmasına, həmçinin qiymətlərin yüksəlməsinə zəmin yaradır. Məhz bu amil təklif portfelində də struktur yerdəyişmələrinə səbəb olur və aktivlik tədricən şəhərin mərkəzindən uzaqlaşır. İlkin mənzil bazarında aktivlik azalsa da, ötən ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə 41 faiz bahalaşma qeydə alınıb. Hazırda orta satış qiyməti 1325 dollar/kv.m olub. Ən ucuz evin qiyməti 760 dollar/kv.m-dir. Torpaq bazarı isə ucuzlaşıb Hazır evlərin baha olması vətəndaşları torpaq bazarına meyilləndirib. Maraqlıdır ki, bu bazarda aktivlik olsa da, qiymətlərə təsir göstərməyib, əksinə ucuzlaşma müşahidə edilir. "MBA Consulting Group" şirkəti mütəxəssislərinin müşahidələrinə görə ötən ay ərzində bazara çıxarılan 1 sot torpağın orta qiyməti 3 faiz ucuzlaşaraq 18.894 dollar/sot səviyyəsində qərarlaşıb. Bu ay ərzində Bakı şəhərinin əksər rayonları üzrə qiymət azalması olsa da, Abşeron, Qaradağ və Xətai rayonlarında bahalaşma baş verib. Qeyd etmək lazımdır ki, aprel ayında Abşeron rayonunda 10,8 faiz sıçrayışlı qiymət azalması qeydə alınmışdı. Ötən ay isə torpaqların ucuzlaşması, əsasən, mərkəzi rayon olan Səbail və Nərimanov rayonlarında qeydə alınıb. Hazırda torpaq bazarında ən aktiv rayonlar Xəzər və Abşeron rayonları, ən passiv rayon isə Nəsimi və Nərimanov rayonlarıdır. Qiymətlərin ötən aylara nisbətən azalmasına səbəb ötən aylardakı sıçrayışlı qiymət artımının stabilləşməsini və təklif portfelində ucuz torpaq sahələrinin payının çoxalmasını göstərmək olar. İyunda bazara təklif edilən ən bahalı torpaq sahəsi Binəqədi rayonunda, 9-cu mkr adlanan ərazidə -110 000 dollar/sota, ən ucuz torpaq sahəsi isə Qaradağ rayonunda, Pirəküşkül adlanan qəsəbədə -500 dollar/sota qeydə alınıb.
